În 2026, dacă închiriezi pe Airbnb sau Booking ca persoană fizică, nu te baza pe ideea că platforma rezolvă taxele în locul tău. Regula de bază este simplă: pentru închirierea turistică pe termen scurt a 1-7 camere din locuințe personale, venitul intră la cedarea folosinței bunurilor, iar impozitul este 10% aplicat la venitul net.
Venitul net se calculează cu o cheltuială forfetară de 30%. Cu alte cuvinte, înainte de CASS, efectul practic este un impozit de 7% din încasările brute relevante.
Calculul de 7% este doar punctul de pornire. Trebuie să știi ce venit incluzi, când apare CASS, ce declari în Declarația Unică, ce documente păstrezi și unde devine cazul tău mai complicat.
Taxe Airbnb Booking persoană fizică 2026: răspunsul scurt
Dacă ești proprietar, uzufructuar sau ai alt drept legal de folosință și închiriezi pe termen scurt 1-7 camere din locuințe personale, venitul este tratat ca venit din cedarea folosinței bunurilor.
Pe scurt, pentru această situație:
- calculezi venitul brut din încasările din închiriere, cu atenție la comisionul reținut de platformă;
- scazi cheltuiala forfetară de 30%;
- aplici impozit de 10% pe venitul net;
- verifici separat dacă datorezi CASS;
- declari venitul prin Declarația Unică, pentru anul în care ai realizat venitul;
- păstrezi evidența încasărilor, extrasele, rapoartele platformelor și documentele de clasificare turistică.
Asta înseamnă că la 50.000 lei încasări relevante, venitul net este 35.000 lei, iar impozitul este 3.500 lei. CASS se calculează separat, în funcție de plafoane și de celelalte venituri relevante ale tale.
Înainte de calcul: chirie clasică sau închiriere turistică pe termen scurt
Prima întrebare nu este cât ai încasat, ci ce fel de venit ai realizat.
Chiria clasică înseamnă, de regulă, folosirea locuinței pe termen mai lung, pe baza unui contract de închiriere. Pentru chiria clasică există alte reguli, inclusiv cheltuială forfetară de 20% și, în practică, discuția despre înregistrarea contractului la ANAF prin formularul 168.
Închirierea turistică pe Airbnb sau Booking este altă discuție. În ghidurile ANAF pentru 2026, închirierea pe termen scurt a 1-7 camere din locuințe personale are tratament specific: rămâne la cedarea folosinței bunurilor, dar folosește cheltuială forfetară de 30%.
Termen scurt înseamnă că închirierea unei camere către aceeași persoană este de maximum 30 de zile într-un an calendaristic. O fracțiune de zi se numără ca zi.
Nu amesteca cele două regimuri. Dacă tu vinzi nopți de cazare prin platforme, cu rotație de oaspeți, fișă de ocupare și clasificare turistică, nu ești în aceeași logică fiscală precum cineva care închiriază apartamentul unui chiriaș pentru 12 luni.
Regula 1-7 camere pentru închiriere turistică persoană fizică
Pentru 2026, regula din materialele ANAF este următoarea: dacă închiriezi pe termen scurt între 1 și 7 camere, inclusiv, din locuințe personale, venitul este încadrat la cedarea folosinței bunurilor.
Regula se aplică indiferent de numărul locuințelor în care sunt camerele, atât timp cât vorbim despre intervalul 1-7 camere și despre locuințe personale.
Din anul fiscal în care închiriezi mai mult de 7 camere pe termen scurt, venitul trece la activități independente și intră pe regulile speciale pentru servicii de cazare. Acolo nu mai vorbim despre calculul simplu cu 30% cheltuială forfetară pentru 1-7 camere.
Concret, dacă ai o garsonieră listată pe Airbnb, ești în zona 1-7 camere. Dacă operezi mai multe apartamente și depășești pragul de 7 camere închiriate pe termen scurt, trebuie să tratezi cazul ca activitate independentă și să discuți cu un contabil înainte să continui cu aceeași metodă de calcul.
Cum calculezi impozitul: 30% cheltuieli forfetare și 10% impozit
Formula de bază pentru 1-7 camere este:
Venit net anual = venit brut anual minus 30% cheltuieli forfetare.
Impozit anual = 10% din venitul net anual.
În practică, dacă nu ai alte ajustări, impozitul este 7% din venitul brut anual relevant.
| Încasări relevante | Cheltuială forfetară 30% | Venit net | Impozit 10% |
|---|---|---|---|
| 20.000 lei | 6.000 lei | 14.000 lei | 1.400 lei |
| 50.000 lei | 15.000 lei | 35.000 lei | 3.500 lei |
| 100.000 lei | 30.000 lei | 70.000 lei | 7.000 lei |
Cheltuiala de 30% este forfetară. Nu trebuie să vii cu bonuri pentru curățenie, detergent, lenjerii sau mici reparații ca să justifici acea deducere. În același timp, nu poți deduce separat costurile reale peste cei 30% în acest regim.
Ce faci cu comisionul Airbnb sau Booking
Aici apare multă confuzie, pentru că raportul platformei poate arăta o sumă rezervată de turist, o sumă reținută ca taxă sau comision și o sumă virată efectiv către tine.
Materialele ANAF pentru modificările fiscale din 2026 menționează că, pentru închirierea pe termen scurt, comisionul reținut de facilitator, inclusiv platforme, marketplace-uri sau portaluri online, nu se include în venitul brut.
Practic, nu lucra doar cu ce vezi în contul bancar fără reconciliere. Descarcă raportul Airbnb sau Booking și păstrează separat:
- valoarea rezervării;
- suma virată către tine;
- comisionul platformei reținut înainte de plată;
- eventuale taxe locale sau turistice colectate separat;
- taxe de curățenie, dacă sunt incluse în sumele încasate de tine.
Dacă încasezi în valută, conversia în lei se face la cursul BNR din ultima zi bancară anterioară încasării. Păstrează raportul platformei și extrasul bancar, nu doar o captură de ecran.
CASS chirii Airbnb: când apare contribuția de sănătate
Pentru venituri din cedarea folosinței bunurilor nu datorezi CAS, adică pensie. Poți datora însă CASS, adică sănătate, dacă venitul net anual, cumulat cu alte venituri relevante din categoriile prevăzute de Codul fiscal, atinge plafoanele legale.
Pentru veniturile realizate în 2026, plafoanele se raportează la salariul minim brut în vigoare la 1 ianuarie 2026, adică 4.050 lei. Chiar dacă salariul minim a crescut la 4.325 lei de la 1 iulie 2026, pentru plafoanele de contribuții contează valoarea de la 1 ianuarie.
| Plafon CASS pentru venituri 2026 | Venit net anual | CASS 10% |
|---|---|---|
| 6 salarii minime | 24.300 lei | 2.430 lei |
| 12 salarii minime | 48.600 lei | 4.860 lei |
| 24 salarii minime | 97.200 lei | 9.720 lei |
Atenție la cuvântul cumulat. Dacă ai și dividende, dobânzi, câștiguri din investiții sau alte venituri relevante, nu analizezi doar venitul net din Airbnb sau Booking. Le pui împreună, în limitele prevăzute de lege.
Exemplu: ai 35.000 lei venit net din închiriere turistică și nu ai alte venituri relevante. Depășești plafonul de 24.300 lei, dar nu pe cel de 48.600 lei, deci CASS ar fi 2.430 lei pentru anul 2026. Dacă mai ai și dividende care te duc peste 48.600 lei, intri la plafonul următor.
Declarația Unică 2026 Airbnb: ce declari și când plătești
Declarația Unică depusă în 2026 vizează, în principal, veniturile realizate în 2025 și opțiuni sau contribuții aferente anului curent, în funcție de secțiunile formularului. Pentru veniturile realizate în 2026 din închiriere turistică, termenul de declarare și plată este, potrivit regulii prezentate de ANAF, 25 mai a anului următor.
Asta înseamnă că pentru veniturile din 2026 trebuie să urmărești formularul și instrucțiunile aplicabile în 2027. Dacă legea nu se modifică, termenul de lucru este 25 mai 2027.
ANAF are formular web D212 pentru 2026, cu secțiuni pentru venit realizat, impozit, CAS, CASS și CASS opțional. Ghidul ANAF privind precompletarea arată că unele date pot fi importate din sistemele ANAF, inclusiv date din declarații anterioare sau din formularul de înregistrare a contractelor, acolo unde este cazul.
Precompletarea nu te scapă de verificare. Tu răspunzi pentru corectitudinea declarației. Compară datele din SPV cu rapoartele platformelor și cu extrasele bancare.
Clasificare turistică, SITUR și fișa de ocupare
Taxele sunt doar jumătate din poveste. Pentru cazare turistică, trebuie să verifici și obligațiile operaționale: clasificare, evidența turiștilor și documente specifice activității.
Portalul SITUR permite cereri online pentru clasificarea unui apartament sau a unei camere de închiriat și oferă acces la structurile turistice autorizate. Această procedură este separată de Declarația Unică. Nu declari venitul la ANAF ca să obții automat clasificare turistică.
În practică, păstrează cel puțin:
- certificatul sau documentele de clasificare, după caz;
- fișa de ocupare sau evidența turiștilor, conform cerințelor aplicabile;
- rapoartele lunare sau anuale din Airbnb și Booking;
- extrasele bancare pentru sumele încasate;
- calculul anual al venitului net, impozitului și CASS;
- corespondența relevantă cu platformele sau autoritățile.
Dacă ai mai multe proprietăți sau lucrezi cu administratori de proprietăți, pune documentele pe fiecare unitate de cazare. La control, explicația trebuie să fie ușor de urmărit: rezervare, încasare, comision, document de cazare, total anual.
e-Factura, DAC7 și de ce veniturile din platforme sunt vizibile
Persoană fizică nu înseamnă invizibil fiscal. Din 2023, DAC7 obligă platforme precum Airbnb și Booking să colecteze și să raporteze date fiscale despre gazde și proprietăți către autoritățile fiscale din UE.
În 2026, ANAF a comunicat public că are acces la date din Airbnb și Booking și a identificat volume mari de venituri nedeclarate. Mesajul practic este clar: dacă platforma știe, există șanse mari ca și autoritatea fiscală să poată afla.
Mai există și Regulamentul (UE) 2024/1028 privind colectarea și partajarea datelor pentru închirieri pe termen scurt, aplicabil din 20 mai 2026. Acesta standardizează infrastructura de raportare și numere de înregistrare acolo unde există scheme de înregistrare.
Pe zona RO e-Factura, OG 6/2026 și OPANAF 59/2026 au introdus schimbări pentru persoanele fizice care desfășoară activități economice pe CNP, cu dată de tranziție 1 iunie 2026. Tratează e-Factura ca obligație de lucru care trebuie verificată pentru cazul tău, nu ca modificare a cotei de impozit.
Nu trage concluzii rapide despre facturare, TVA sau casă de marcat doar dintr-o postare de pe internet. Pentru un host plătit prin platforme, scenariul poate depinde de cum se face plata, cui emiți documentul, dacă ai încasări directe și dacă ai alte servicii. Cere confirmare de la contabil sau direct de la ANAF pentru cazul tău concret.
Când nu mai e suficient regimul de persoană fizică
Primul prag clar este depășirea celor 7 camere închiriate pe termen scurt. Din anul fiscal în care treci peste acest prag, venitul se tratează ca activitate independentă, conform regulilor pentru servicii de cazare.
Mai există și situații care, chiar dacă nu sunt descrise doar de numărul camerelor, merită analizate separat:
- administrezi proprietățile altor persoane, nu doar locuințele tale;
- ai personal, recepție, servicii suplimentare sau operațiuni recurente de cazare;
- încasezi și direct, nu doar prin platforme;
- lucrezi cu mai multe platforme și ai rulaj mare;
- vrei să deduci costuri reale, nu să folosești cheltuiala forfetară.
În aceste cazuri, discuția poate merge spre activitate independentă, PFA sau SRL. Nu alege forma doar după impozit. Contează și TVA, contabilitate, răspundere, contracte, e-Factura, raportări și modul în care încasezi banii.
Greșeli frecvente la taxele Airbnb și Booking
1. Aplici reguli vechi despre norme de venit. Pentru 2026, ghidurile ANAF indică tratamentul cu 30% cheltuială forfetară pentru închirierea pe termen scurt a 1-7 camere. Nu folosi mecanic materiale mai vechi care discută alte praguri sau norme.
2. Confunzi chiria clasică cu închirierea turistică. Dacă vinzi nopți de cazare prin platforme, cu oaspeți diferiți, ești într-o logică diferită față de contractul clasic de închiriere pe termen lung.
3. Te uiți doar la impozitul de 7% și ignori CASS. La venituri nete peste plafoane, CASS poate schimba serios suma totală de plată.
4. Nu reconciliezi comisioanele platformei. Raportul platformei contează. Trebuie să poți arăta cum ai ajuns de la rezervări la încasări și la venitul declarat.
5. Amâni clasificarea turistică. ANAF și autoritatea de turism sunt instituții diferite. Faptul că ai declarat venitul nu rezolvă automat documentele de clasificare.
6. Presupui că platforma raportează, deci tu nu mai declari. Raportarea DAC7 nu este declarația ta fiscală. Platforma poate transmite date autorităților, dar obligația ta de declarare rămâne.
Checklist practic pentru 2026
- Stabilește dacă venitul tău este chirie clasică sau închiriere turistică pe termen scurt.
- Numără camerele închiriate pe termen scurt și verifică dacă rămâi în intervalul 1-7 camere.
- Verifică procedura de clasificare pe SITUR sau prin canalul oficial aplicabil.
- Descarcă periodic rapoartele Airbnb și Booking, nu aștepta finalul anului.
- Separă comisionul platformei de sumele încasate efectiv.
- Convertește încasările în valută la cursul BNR din ultima zi bancară anterioară încasării.
- Calculează venitul net: încasări relevante minus 30% cheltuieli forfetare.
- Calculează impozitul: 10% din venitul net.
- Verifică plafoanele CASS, inclusiv celelalte venituri relevante ale tale.
- Pregătește Declarația Unică pentru termenul aplicabil veniturilor din 2026, estimat 25 mai 2027 dacă regulile nu se schimbă.
- Verifică obligațiile de e-Factura, facturare și casă de marcat cu un contabil, mai ales dacă ai încasări directe.
Întrebări scurte
Plătesc taxă de 7% pe Airbnb în 2026?
Formularea corectă este: plătești impozit de 10% pe venitul net, iar venitul net se calculează după o cheltuială forfetară de 30%. Practic, rezultatul este 7% din încasările relevante, înainte de CASS.
Trebuie să am PFA pentru o garsonieră listată pe Booking?
Nu neapărat. Dacă ești în situația 1-7 camere în locuințe personale și respecți condițiile de închiriere pe termen scurt, venitul poate rămâne la cedarea folosinței bunurilor. PFA devine o discuție serioasă când depășești pragul sau când activitatea capătă caracter operațional mai complex.
Comisionul Booking sau Airbnb intră în venitul brut?
Potrivit ghidului ANAF privind modificările fiscale pentru 2026, comisionul reținut de facilitatorii de închiriere pe termen scurt, inclusiv platforme online, nu se include în venitul brut. Păstrează raportul platformei ca să poți demonstra calculul.
Am nevoie de casă de marcat?
Nu există un răspuns sigur pentru toate scenariile doar din regula de impozit. Depinde de modul de încasare și de documentele emise. Dacă ai plăți directe, numerar sau card la locație, cere confirmare punctuală de la contabil sau ANAF înainte să pornești.
Plătesc TVA pentru Airbnb sau Booking?
TVA este o discuție separată de impozitul pe venit. Pot apărea întrebări legate de comisioane facturate de platforme din UE, cod special de TVA și formulare specifice, dar acestea trebuie tratate într-un ghid separat, pe documente concrete.
Concluzie
Pentru o persoană fizică ce închiriază în 2026 pe Airbnb sau Booking 1-7 camere pe termen scurt, calculul de bază este relativ clar: 30% cheltuială forfetară, 10% impozit pe venitul net, adică 7% din încasările relevante înainte de CASS.
Partea care cere disciplină este administrarea: rapoarte din platforme, extrase bancare, conversii valutare, clasificare turistică, fișă de ocupare, verificare CASS și Declarația Unică la termen. Dacă depășești 7 camere sau ai activitate de cazare mai amplă, nu mai trata situația ca o simplă chirie pe CNP. Schimbarea de regim poate schimba taxele, documentele și riscurile.