Dacă vrei să semnezi vânzarea unei locuințe noi și mai rămân finisaje de făcut, întrebarea firească este dacă se mai poate aplica TVA de 9%. În practică, problema TVA 9% locuință finisaje neexecutate nu se rezolvă doar prin factura emisă înainte de termen sau printr-o clauză de rest de preț. Punctul critic este dacă locuința poate fi locuită ca atare la momentul livrării.
Cu alte cuvinte, poți avea o reținere de preț valabilă civil, dar asta nu garantează automat cota redusă de TVA. Dacă apartamentul este încă „la gri” sau îi lipsesc elemente minime de locuire, riscul fiscal rămâne mare.
TVA 9% locuință finisaje neexecutate: regula pe scurt
În 2026, cota standard de TVA este 21%. Pentru locuințele noi, cota de 9% mai poate funcționa în anumite situații tranzitorii, cu condiții stricte. Legea nr. 161/2026 a prelungit termenul de livrare până la 30 septembrie 2026 inclusiv, dar nu a eliminat testul de fond: locuința trebuie să fie eligibilă pentru cota redusă.
Condițiile principale sunt, în linii mari:
- cumpărătorul este persoană fizică;
- este vorba despre o singură locuință cumpărată cu cotă redusă în perioada relevantă;
- locuința are maximum 120 mp utili, fără anexele gospodărești;
- valoarea nu depășește 600.000 lei fără TVA, inclusiv terenul;
- există act juridic și avans plătit în condițiile regimului tranzitoriu, inclusiv avansul de 20% pentru actele încheiate între 3 și 31 iulie 2025, unde se aplică această regulă;
- livrarea are loc până la 30 septembrie 2026 inclusiv;
- locuința poate fi locuită ca atare la livrare.
Ultimul punct este cel care contează cel mai mult când vorbim despre finisaje neexecutate. Dacă locuința nu trece testul de locuire, faptul că s-a semnat actul sau că s-a emis factura nu repară problema.
Ce înseamnă „locuibilă ca atare”
Codul fiscal folosește expresia „pot fi locuite ca atare”. În practică, asta înseamnă că locuința trebuie să aibă elementele minime care îi permit cumpărătorului să o folosească drept locuință, nu doar o structură aproape finalizată.
Printre elementele relevante se numără:
- acces individual la locuință;
- utilități funcționale sau asigurate în condițiile proiectului;
- spațiu pentru odihnă;
- spațiu pentru pregătirea hranei;
- grup sanitar;
- finisaje exterioare;
- finisaje interioare, inclusiv pereți finisați, podele finisate și uși interioare;
- instalații sanitare și obiecte sanitare minime, cum ar fi vas WC, lavoar și spălător cu cuvă;
- instalații electrice funcționale.
La finisaje interioare, discuția devine foarte concretă. Una este să lipsească o plintă sau să existe o zgârietură de remediat. Alta este să lipsească pardoseala, ușile interioare, obiectele sanitare sau instalația electrică funcțională. Prima situație poate susține o reținere de preț pentru remedieri. A doua arată mai degrabă o locuință neterminată.
Restul de preț nu schimbă natura livrării
O clauză prin care cumpărătorul păstrează o parte din preț până la finalizarea unor lucrări poate fi utilă. Protejează cumpărătorul dacă dezvoltatorul nu remediază defectele sau nu finalizează lucrări asumate. Fiscal însă, clauza trebuie citită împreună cu realitatea din teren.
Dacă restul de preț acoperă finisaje obligatorii promise prin antecontract, iar fără ele apartamentul nu poate fi locuit ca atare, clauza devine un semnal de risc. Într-un control, ANAF poate întreba simplu: ce s-a livrat de fapt la data transferului?
Dacă răspunsul este „o locuință neterminată, iar restul de bani era pentru finisajele care o făceau locuibilă”, cota de 9% este greu de apărat. Dacă răspunsul este „o locuință locuibilă, cu câteva remedieri minore rămase”, poziția fiscală este mai solidă.
Trei scenarii practice
1. Locuința este finalizată, iar restul de preț acoperă remedieri minore
Acesta este scenariul cel mai ușor de susținut. Apartamentul are pardoseli, pereți finisați, uși interioare, obiecte sanitare, instalații funcționale, acces și utilități. Cumpărătorul poate locui efectiv acolo.
Mai rămân, de exemplu, reglaje la tâmplărie, retușuri de zugrăveală, înlocuirea unei plăci sparte sau alte remedieri punctuale. În acest caz, restul de preț poate fi tratat ca reținere de garanție sau mecanism de presiune contractuală, nu ca preț pentru transformarea unui spațiu nelocuibil într-o locuință.
Documentele trebuie să spună același lucru: proces-verbal de predare, listă de remedieri, fotografii datate și eventual confirmări tehnice. Formularea din contract nu ar trebui să recunoască faptul că lipsesc finisajele minime cerute de Codul fiscal.
2. Apartamentul este „la gri” și finisajele vin după semnare
Aici riscul este major. Dacă apartamentul nu are finisaje interioare esențiale, nu are obiecte sanitare montate, nu are instalații funcționale sau nu poate fi folosit efectiv pentru locuire, cota redusă devine vulnerabilă.
Nu ajută suficient faptul că părțile au stabilit un rest de preț sau că dezvoltatorul promite să termine lucrările după autentificare. Cota redusă se analizează la livrare. Dacă la acea dată locuința nu îndeplinește condiția de a fi locuibilă ca atare, diferența de la 9% la 21% poate deveni risc fiscal, alături de accesorii.
Într-o astfel de situație, cumpărătorul și dezvoltatorul ar trebui să ceară opinie fiscală și juridică înainte de semnare. Miza este prea mare pentru o soluție improvizată în ziua notarului.
3. Locuința este locuibilă, iar cumpărătorul comandă upgrade-uri separate
Există și cazul în care locuința îndeplinește deja condițiile pentru livrare, dar cumpărătorul vrea lucrări suplimentare: mobilier, finisaje superioare față de oferta standard, modificări decorative sau alte opțiuni comandate separat.
Dacă aceste lucrări nu fac parte din locuința promisă inițial și sunt contractate distinct după transfer, ele pot fi tratate ca servicii separate. În mod obișnuit, pentru astfel de servicii se aplică TVA la cota standard de 21%, nu cota de 9% aplicată locuinței eligibile.
Atenție la substanța economică. Dacă „upgrade-ul separat” este de fapt finisajul obligatoriu ascuns într-un contract paralel, ANAF poate reîncadra operațiunea.
Plafonul de 600.000 lei include finisajele promise
Plafonul de 600.000 lei fără TVA se verifică la valoarea locuinței, inclusiv terenul. Dacă finisajele sunt parte din locuința promisă „la cheie”, valoarea lor trebuie inclusă în prețul analizat pentru plafon.
Nu este sigur să scoți artificial finisajele din contract doar ca să rămâi sub plafon. Art. 11 din Codul fiscal permite organului fiscal să analizeze conținutul economic al tranzacției. Dacă forma aleasă nu reflectă realitatea, operațiunea poate fi reîncadrată.
Exemplu simplu: antecontractul promite un apartament la cheie, dar actul final trece locuința la un preț sub plafon, iar separat se semnează un contract pentru finisajele fără de care apartamentul nu poate fi locuit. Această structură are un risc fiscal ridicat, pentru că finisajele par parte din aceeași livrare economică.
Cum se leagă factura, avansul și livrarea
În TVA, avansurile și facturile emise înainte de livrare pot determina exigibilitatea taxei. Asta înseamnă momentul la care TVA devine datorată. Totuși, regulile de exigibilitate nu elimină condițiile speciale pentru cota redusă.
Dacă ai factură de avans cu TVA 9%, iar la livrare locuința nu îndeplinește condițiile pentru cota redusă, situația trebuie regularizată. Cota aplicabilă livrării se leagă de îndeplinirea condițiilor legale, nu doar de ce s-a trecut pe facturile anterioare.
Pentru imobile, data livrării este în general data la care se transferă dreptul de a dispune de bun ca proprietar. În anumite structuri cu plata în rate sau transfer legat de ultima plată, analiza poate deveni mai tehnică. Tocmai de aceea, contractul, facturile, procesul-verbal de predare și realitatea fizică a locuinței trebuie să se potrivească.
Ce trebuie să conțină dosarul de apărare a cotei de 9%
Dacă vrei să aplici TVA de 9% într-o situație cu rest de preț, dosarul contează. Nu te baza pe explicații verbale după câteva luni. Pregătește documente care arată starea locuinței la data livrării.
- antecontractul și contractul final, cu descriere clară a locuinței livrate;
- facturile de avans și factura finală;
- procesul-verbal de predare-primire;
- lista de remedieri, dacă există;
- fotografii datate din ziua predării;
- devize sau situații de lucrări care arată ce era finalizat;
- dovezi privind utilitățile și instalațiile funcționale;
- documente privind obiectele sanitare și finisajele interioare;
- verificarea condițiilor de suprafață, valoare și unicitate;
- confirmarea verificării Registrului achizițiilor de locuințe cu cotă redusă de TVA la notar.
Lista de remedieri trebuie scrisă atent. Dacă în ea apar lucruri esențiale, cum ar fi lipsa pardoselii, lipsa ușilor interioare sau lipsa obiectelor sanitare, documentul poate lucra împotriva cotei reduse.
Ce ar trebui să verifice cumpărătorul înainte de notar
Cumpărătorul nu controlează tratamentul TVA al dezvoltatorului, dar suportă efectul economic al prețului. Înainte de semnare, merită să verifici câteva lucruri foarte concrete.
- Locuința poate fi folosită efectiv pentru locuire la data predării?
- Există grup sanitar funcțional?
- Există pardoseli, pereți finisați și uși interioare?
- Instalațiile electrice și sanitare sunt funcționale?
- Restul de preț acoperă remedieri minore sau lucrări esențiale?
- Valoarea totală, cu finisajele incluse, rămâne sub 600.000 lei fără TVA?
- Contractul spune clar ce se predă și ce rămâne de remediat?
- Notarul verifică Registrul achizițiilor de locuințe cu cotă redusă?
- Ai primit explicația contabilă sau fiscală în scris, nu doar verbal?
Dacă răspunsurile sunt neclare, amână semnarea până când există documente. O diferență de TVA de la 9% la 21% poate schimba substanțial costul tranzacției.
Ce ar trebui să verifice dezvoltatorul
Pentru dezvoltator, riscul fiscal este direct. Dacă aplică 9% fără ca toate condițiile să fie îndeplinite, poate ajunge la colectare suplimentară de TVA, dobânzi și penalități.
Înainte de emiterea facturii finale și de transfer, dezvoltatorul ar trebui să confirme:
- condițiile tranzitorii pentru cota de 9% sunt îndeplinite;
- locuința este locuibilă ca atare, nu doar aproape terminată;
- restul de preț nu reprezintă finisaje minime încă lipsă;
- valoarea totală a livrării nu depășește plafonul;
- documentele tehnice și fotografiile susțin starea locuinței;
- contractele separate pentru lucrări ulterioare au o justificare reală;
- notarul are informațiile necesare pentru act și registru.
O abordare prudentă este să separi clar remedierile minore de lucrările care țin de locuibilitate. Dacă lucrarea rămasă este necesară pentru ca apartamentul să fie locuit, problema nu mai este una de redactare contractuală.
Concluzia practică
Pentru TVA 9% la o locuință cu finisaje neexecutate, întrebarea corectă este aceasta: la data livrării, cumpărătorul primește o locuință care poate fi locuită ca atare?
Dacă da, iar restul de preț acoperă remedieri minore sau elemente neesențiale, cota redusă poate fi susținută mai bine, cu documente solide. Dacă nu, iar restul de preț plătește finisajele care fac locuința utilizabilă, riscul de pierdere a cotei de 9% este serios.
În tranzacțiile apropiate de termenul de 30 septembrie 2026, graba poate costa mult. Verifică starea fizică a locuinței, contractul, facturile, plafonul și dosarul tehnic înainte de semnare. Pentru sume mari sau situații la limită, cere o opinie fiscală și juridică înainte ca actul să fie autentificat.