Închirierea locuinței sau a unei cabane în scop turistic a devenit o sursă importantă de venit pentru mulți proprietari din România. Fie că este vorba despre listarea pe platforme precum Airbnb sau Booking, fie că închirierea se face direct către turiști, proprietarii trebuie să cunoască regimul fiscal aplicabil și obligațiile declarative pe care le au față de ANAF. Din 2026 vor intra în vigoare modificări semnificative ale acestui regim, motiv pentru care prezentul articol tratează atât situația actuală, cât și schimbările ce vor urma.
Ce se înțelege prin închirierea în scop turistic
Închirierea în scop turistic reprezintă punerea la dispoziția persoanelor care călătoresc în scop turistic a camerelor situate în locuințele proprietate personală, altele decât structurile de primire turistică clasificate (hoteluri, pensiuni autorizate etc.). Conform Codului Fiscal, această activitate presupune oferirea posibilității de ședere pentru o perioadă de minimum 24 de ore și maximum 30 de zile consecutive într-un an calendaristic.
Veniturile obținute din această activitate se încadrează în categoria veniturilor din cedarea folosinței bunurilor și sunt supuse unui regim fiscal specific, diferit de cel aplicabil chiriilor clasice pe termen lung.
Determinarea impozitului în funcție de numărul de camere
Modul de impozitare a veniturilor din închirierea în scop turistic depinde de numărul de camere închiriate. Codul Fiscal face distincție între proprietarii care închiriază între una și cinci camere și cei care depășesc acest prag.
Pentru închirierea unui număr cuprins între una și cinci camere, indiferent de numărul de locuințe în care sunt situate camerele, venitul impozabil se determină pe baza normelor anuale de venit stabilite de Ministerul Turismului. Proprietarul nu declară venitul efectiv încasat, ci plătește impozit calculat asupra unei sume forfetare stabilite per cameră.
În situația depășirii numărului de cinci camere închiriate în cursul aceluiași an fiscal, determinarea venitului se realizează tot pe baza normei anuale de venit pentru anul respectiv, însă începând cu anul fiscal următor, proprietarul trece obligatoriu la sistemul real de impozitare.
Normele de venit pentru închirierile turistice
Normele anuale de venit sunt stabilite prin ordin al ministrului de resort și diferă în funcție de amplasamentul locuinței. Categoriile de localități și normele corespunzătoare pentru anul 2025 sunt următoarele:
Pentru stațiunile turistice de interes național (cu excepția celor de pe litoralul Mării Negre), norma anuală de venit este de 13.500 lei per cameră.
Pentru stațiunile turistice de interes local (cu excepția celor de pe litoralul Mării Negre), norma anuală este de 8.500 lei per cameră.
Pentru stațiunile balneare, climatice și balneoclimatice (cu excepția celor de pe litoralul Mării Negre), norma este de 19.000 lei per cameră.
Pentru localitățile din Delta Dunării și de pe litoralul Mării Negre, normele sunt diferențiate pe sezoane: 19.000 lei per cameră pentru sezonul turistic estival (1 mai până la 30 septembrie) și 6.500 lei per cameră pentru extrasezon.
Pentru toate celelalte localități care nu se încadrează în categoriile anterioare, norma anuală este de 11.000 lei per cameră.
Ajustarea normelor de venit
Normele anuale de venit pot fi reduse în anumite situații, pentru a reflecta condițiile mai puțin favorabile ale imobilului. Reducerea cu 30% se acordă dacă sunt îndeplinite simultan cel puțin trei dintre următoarele criterii:
Inexistența mijloacelor de transport în comun rutiere sau feroviare în zonă reprezintă primul criteriu. Situarea locuinței în mediul rural constituie al doilea criteriu care poate fi luat în calcul.
Al treilea criteriu vizează materialele de construcție: dacă clădirea este construită din alte materiale decât beton sau cărămidă, norma poate fi redusă. Lipsa cel puțin a uneia dintre utilitățile de bază (apă, canalizare, energie electrică sau gaz) prin racordare la rețeaua publică reprezintă un alt criteriu.
Dacă grupul sanitar aferent camerei închiriate nu este pus în exclusivitate la dispoziția turiștilor sau dacă suprafața camerei închiriate nu depășește 15 metri pătrați, acestea constituie criterii suplimentare pentru reducerea normei.
Ajustarea în funcție de perioada de închiriere
Norma anuală de venit se ajustează proporțional cu perioada efectivă de închiriere din an. Dacă activitatea începe sau încetează în cursul anului fiscal, se procedează după următoarea metodologie:
Se calculează mai întâi norma lunară de venit prin împărțirea normei anuale la 12. Această normă lunară se înmulțește cu numărul de luni întregi în care închirierea a fost desfășurată.
Pentru luna în care se începe activitatea, dacă evenimentul a avut loc anterior datei de 15 a lunii, se ia în calcul norma lunară întreagă. Dacă activitatea a început la data de 15 sau ulterior, se consideră doar jumătate din norma lunară.
Pentru luna în care se încetează activitatea, dacă acest lucru s-a produs anterior datei de 15, se ia în calcul jumătate din norma lunară. Dacă încetarea a avut loc la data de 15 sau ulterior, se consideră norma lunară întreagă.
Calculul impozitului și declararea veniturilor
Impozitul anual datorat se calculează prin aplicarea cotei de 10% asupra normei anuale de venit (ajustate, dacă este cazul). Acest impozit este final, ceea ce înseamnă că nu se mai recalculează ulterior în funcție de veniturile efectiv realizate.
Declararea veniturilor și a impozitului datorat se face prin Declarația unică privind impozitul pe venit și contribuțiile sociale datorate de persoanele fizice. Termenul de depunere este 25 mai a anului următor celui în care s-au realizat veniturile.
Plata impozitului se efectuează tot până la data de 25 mai a anului fiscal următor celui de realizare a venitului.
Exemplu de calcul pentru impozitare pe bază de normă
Un proprietar deține o locuință cu 2 camere într-o stațiune de pe litoral, pe care o închiriază începând cu data de 20 aprilie. Norma de venit pentru această zonă este de 25.500 lei per cameră, diferențiată astfel: 19.000 lei per cameră pentru sezonul estival și 6.500 lei per cameră pentru extrasezon.
Pentru extrasezon (luna aprilie), norma totală este de 13.000 lei (6.500 lei per cameră înmulțit cu 2 camere). Norma lunară rezultă 1.857 lei (13.000 lei împărțit la 7 luni de extrasezon). Deoarece activitatea începe pe 20 aprilie (după data de 15), pentru luna aprilie se ia în calcul doar jumătate din norma lunară, adică 929 lei.
Pentru sezonul estival (mai până în septembrie), norma totală este de 38.000 lei (19.000 lei per cameră înmulțit cu 2 camere).
Venitul total pe bază de normă pentru anul respectiv: 929 lei plus 38.000 lei egal 38.929 lei.
Impozitul datorat: 38.929 lei înmulțit cu 10% egal aproximativ 3.893 lei.
Contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS)
Pentru veniturile din închirierea în scop turistic se datorează CASS dacă venitul anual realizat (determinat pe baza normei de venit sau în sistem real) depășește plafonul de 6 salarii minime brute pe economie.
Baza de calcul pentru CASS diferă în funcție de nivelul veniturilor. Dacă veniturile sunt cuprinse între 6 și 12 salarii minime brute anuale, CASS se calculează la o bază de 6 salarii minime. Pentru venituri cuprinse între 12 și 24 de salarii minime brute, baza de calcul este de 12 salarii minime. Pentru venituri de cel puțin 24 de salarii minime brute, CASS se calculează la baza de 24 de salarii minime.
În exemplul anterior, venitul de 38.929 lei depășește plafonul de 12 salarii minime pe economie (aproximativ 39.600 lei pentru 2024 cu salariul minim de 3.300 lei). Astfel, proprietarul datorează CASS la baza de 12 salarii minime: 39.600 lei înmulțit cu 10% egal 3.960 lei.
Contribuția de asigurări sociale (CAS)
Pentru veniturile din cedarea folosinței bunurilor, inclusiv cele din închirierea în scop turistic, nu se datorează contribuția de asigurări sociale (CAS) de 25%. Această regulă rămâne valabilă și pentru proprietarii care închiriază maximum 7 camere în regim turistic.
Impozitarea în sistem real
În cazul închirierii unui număr de peste 5 camere, venitul impozabil se determină în sistem real, pe baza datelor din contabilitate. Venitul net se calculează ca diferență între venitul brut (sumele efectiv încasate) și cheltuielile deductibile efectuate în scopul realizării veniturilor.
Cheltuielile deductibile includ, de regulă: cheltuielile cu utilitățile (energie electrică, gaz, apă), cheltuielile de curățenie și întreținere, comisioanele plătite platformelor de rezervare (Airbnb, Booking), cheltuielile cu materialele consumabile puse la dispoziția turiștilor și alte cheltuieli direct legate de activitatea de închiriere.
Impozitul se determină prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net astfel calculat.
Modificări importante din 2026
Începând cu anul 2026, regimul fiscal al închirierilor turistice se modifică substanțial. Principalele schimbări vizează următoarele aspecte:
Sistemul normelor de venit și opțiunea pentru sistemul real vor fi înlocuite cu un regim unificat bazat pe o deducere forfetară de 30% din venitul brut. Proprietarii vor beneficia automat de această deducere, iar impozitul de 10% se va aplica asupra a 70% din venitul brut încasat. Practic, sarcina fiscală efectivă va fi de 7% din totalul sumelor încasate.
Va fi introdusă obligația utilizării aparatelor de marcat electronice fiscale. Proprietarii vor trebui să emită bon fiscal pentru fiecare încasare de la turiști, similar cu operatorii economici din industria hotelieră. Costul estimat pentru achiziționarea unei case de marcat variază între 1.500 și 3.000 lei.
Noul regim se aplică pentru închirierea a maximum 7 camere cumulate pe toate proprietățile deținute. În situația depășirii acestui prag, veniturile vor fi încadrate ca venituri din activități independente, cu obligația înființării unui PFA sau SRL și ținerea contabilității complete.
TVA pentru închirierile turistice
Persoanele fizice care închiriază în regim turistic sunt considerate persoane impozabile în sensul TVA dacă activitatea se desfășoară independent și cu caracter de continuitate. Până la atingerea plafonului de scutire (395.000 lei pentru 2025), proprietarul poate aplica regimul special de scutire și nu se înregistrează în scopuri de TVA.
La depășirea plafonului, înregistrarea în scopuri de TVA devine obligatorie. Serviciile de cazare se facturează cu cota redusă de 11% dacă proprietarul deține certificat de clasificare turistică pentru imobil. În absența clasificării, se aplică cota standard de 21%.
Obligații privind clasificarea turistică
Pentru desfășurarea legală a activității de închiriere în scop turistic, proprietarii trebuie să obțină un certificat de clasificare turistică de la Ministerul Turismului. Acest document încadrează locuința ca unitate de cazare tip camere de închiriat sau apartament de închiriat.
Obținerea certificatului este gratuită și presupune îndeplinirea anumitor criterii minime privind dotările și condițiile de confort. De asemenea, este necesar acordul asociației de proprietari (vecinilor) pentru desfășurarea activității.
Fișa capacității de cazare
Proprietarii au obligația de a completa și păstra fișa capacității de cazare pentru fiecare an fiscal, astfel încât să permită identificarea și controlul de către organul fiscal a informațiilor utilizate la completarea Declarației unice. Această fișă reprezintă documentul justificativ pentru calculul normei de venit și pentru determinarea perioadei efective de desfășurare a activității.
Aspecte practice și recomandări
Proprietarii care închiriază în scop turistic ar trebui să țină o evidență clară a tuturor încasărilor și a perioadelor de ocupare. Chiar dacă impozitarea se face pe bază de normă și nu pe venit efectiv, aceste informații sunt utile pentru eventuale controale fiscale și pentru propriile calcule de rentabilitate.
Pentru cei care anticipează venituri semnificative din această activitate, este recomandabilă consultarea unui specialist fiscal înainte de începerea anului 2026, pentru a evalua impactul noilor reglementări și pentru a lua decizii informate privind forma de organizare a activității.
Comisioanele plătite platformelor precum Airbnb sau Booking generează obligații specifice de TVA prin mecanismul taxării inverse, dacă facturile sunt emise fără TVA. În această situație, proprietarul trebuie să se înregistreze în scopuri de TVA pentru operațiuni intracomunitare (cod special, diferit de înregistrarea ca plătitor de TVA) și să declare și plătească TVA în România pentru aceste servicii.